Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: wann die Privathaftpflicht nicht reicht

Ein Dachziegel löst sich im Sturm und beschädigt ein parkendes Auto, ein Briefträger rutscht auf dem vereisten Weg zur Haustür aus, ein Eiszapfen fällt von der Regenrinne. Für solche Schäden haftet unter Umständen der Eigentümer oder Besitzer des Grundstücks, und dafür gibt es die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Ob du sie brauchst, hängt davon ab, wie du dein Grundstück nutzt. Wer sein Haus selbst bewohnt, ist meist schon über die Privathaftpflicht versichert. Wer vermietet, ein unbebautes Grundstück besitzt oder Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, braucht in der Regel eine eigene Police ^{[2, 3]}.

Wofür Grundstückseigentümer haften

Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält eine eigene Regel für Gebäude. Stürzt ein Gebäude oder ein anderes fest mit dem Grundstück verbundenes Werk ein oder lösen sich Teile davon, haftet der Besitzer des Grundstücks für den Schaden, wenn das auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht. Die Ersatzpflicht entfällt, wenn er zur Abwendung der Gefahr die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat ^[1]. Für Eigentümer heißt das praktisch: Dach, Fassade und Zäune regelmäßig prüfen und Reparaturen belegen können. Auch wer sein Haus verkauft hat, kann noch haften: Ein früherer Besitzer ist für Schäden verantwortlich, die innerhalb eines Jahres nach dem Ende seines Besitzes eintreten, es sei denn, er hat selbst die erforderliche Sorgfalt beachtet oder der neue Besitzer hätte die Gefahr abwenden können (§ 836 Abs. 2 BGB) ^[1].

Dieselbe Haftung trifft nach § 838 BGB auch jemanden, der die Unterhaltung des Gebäudes für den Besitzer übernommen hat oder sie aufgrund eines Nutzungsrechts selbst unterhalten muss ^[7]. Das kann etwa bei einem Nießbrauch eine Rolle spielen, wenn Eltern ihr Haus an die Kinder übertragen und selbst darin wohnen bleiben.

Dazu kommt die Verkehrssicherungspflicht. Hauseigentümer müssen zum Beispiel die Gehwege vor ihrem Grundstück von Schnee und Eis freihalten ^[2]. Die Stiftung Warentest nennt als typische Gefahren Dachlawinen, ungesicherte Baustellen und sich lösende Bauteile ^[4]. Der Gesamtverband der Versicherer (GDV) nennt als Beispiele für vermietete Häuser den Passanten, der über eine lose Gehwegplatte stolpert, auf einem vereisten Weg stürzt oder von einem herabfallenden Eiszapfen getroffen wird ^[3].

Wann die Privathaftpflicht reicht und wann nicht

Die wichtigste Frage ist die Nutzung. Die folgende Übersicht fasst zusammen, was GDV und Stiftung Warentest dazu schreiben ^{[2, 3, 4]}:

Für selbst genutzte Häuser nennt der GDV typische Fälle der Privathaftpflicht: Ein Besucher rutscht auf dem Grundstück aus, oder ein schlecht befestigter Blumenkasten fällt auf ein geparktes Auto ^[3]. Bei vermieteten Häusern greift für Gefahren, die vom Grundstück ausgehen, dagegen die Grundbesitzerhaftpflicht ^[3].

Die Übersicht gibt die Regel wieder, maßgeblich sind die Bedingungen deines Vertrags. Welche Wohnungen und Grundstücke deine Privathaftpflicht einschließt, steht dort im Abschnitt über Haus- und Grundbesitz. Mehr zur Privathaftpflicht steht unter Privathaftpflicht: was sie zahlt.

In der Eigentümergemeinschaft schließt der Verwalter die Police ab ^[4]. Für Selbstnutzer bleibt eine gute Privathaftpflicht trotzdem wichtig, weil Schäden am Gemeinschaftseigentum, etwa durch eine geplatzte Wasserleitung, sehr teuer werden können ^[4]. Nach dem GDV deckt die Haftpflicht des Wohnungseigentümers nur die Gefahren, die von der eigenen Wohnung, dem zugehörigen Kellerraum und einem abgegrenzten Stellplatz ausgehen; die Gefahren vom Gemeinschaftseigentum deckt die Police der Gemeinschaft ^[3]. Verursachst du als Wohnungseigentümer selbst einen Schaden am Gemeinschaftseigentum, etwa durch einen Wasserschaden aus deiner Wohnung, trägst du laut Stiftung Warentest deinen eigenen Miteigentumsanteil am Schaden selbst; die Haftpflichtversicherung zahlt diesen Anteil nicht. Bei einem Anteil von 1.000/10.000 sind das 10 Prozent ^[4].

Bäume auf dem Grundstück

Auch ein Baum kann teuer werden. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat am 15.01.2002 entschieden, dass ein Grundstückseigentümer seinem Nachbarn auch ohne Verschulden einen Ausgleich schuldet (entsprechende Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB), wenn ein Baum bei einem Sturm der Stärke 7 bis 8 auf das Nachbargrundstück fällt, dem ein gesunder Baum standgehalten hätte (Az. 4 U 73/01). Im Fall war bei einem Sturm der Stamm einer Silberweide abgebrochen und die Krone auf eine Lagerhalle gestürzt ^[9]. Nach der Darstellung der Stiftung Warentest haftete der Eigentümer, obwohl der Baum nicht erkennbar marode war ^[8]. Zahlen muss in solchen Fällen die Haftpflichtversicherung des Eigentümers: bei einem selbst bewohnten Haus die Privathaftpflicht, bei vermieteten oder unbebauten Grundstücken die Grundbesitzerhaftpflicht ^[8]. Alte Bäume in der Nähe von Häusern, Straßen oder Wegen solltest du deshalb regelmäßig ansehen und im Zweifel von einem Fachbetrieb prüfen lassen.

Räum- und Streupflicht im Winter

Der Winterdienst ist einer der häufigsten Anlässe für Ansprüche gegen Grundstückseigentümer. Wer nicht rechtzeitig räumt oder streut, haftet in der Regel, wenn ein Passant stürzt ^[2]. Die genauen Zeiten legen die Gemeinden fest. Üblich ist laut GDV werktags von 7 bis 20 Uhr, an Sonn- und Feiertagen ab 8 oder 9 Uhr ^[2].

Eigentümer können die Pflicht selbst erfüllen, einen Winterdienst beauftragen oder sie im Mietvertrag auf die Mieter übertragen. Fehlt eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag, bleibt der Vermieter verantwortlich. Wer einen Dienst beauftragt, sollte kontrollieren, ob dieser zuverlässig räumt ^[2]. Welche Versicherung bei einem Sturz zahlt, hängt wieder von der Nutzung ab: beim selbst genutzten Haus die Privathaftpflicht, bei Vermietung oder im Mehrfamilienhaus die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ^[2].

Für motorisierte Schneeräumgeräte gilt eine Grenze: Geräte bis 20 km/h Höchstgeschwindigkeit sind über die private Haftpflicht mitversichert, schnellere brauchen eine eigene Kfz-Haftpflichtversicherung ^[2].

Öltank und Gewässerschaden

Wer mit Heizöl heizt, trägt ein besonderes Risiko. Gelangen Stoffe aus einer Anlage zum Lagern von Stoffen in ein Gewässer und verschlechtern die Wasserbeschaffenheit, muss der Betreiber der Anlage den Schaden ersetzen. Ein Verschulden setzt das Wasserhaushaltsgesetz dafür nicht voraus, nur bei höherer Gewalt entfällt die Haftung ^[6]. Schon kleine Mengen Öl, die aus einem undichten Tank oder beim Befüllen ins Erdreich gelangen, können nach Angaben des GDV teure Bodensanierungen auslösen ^[3].

Abgesichert wird das über eine Gewässerschaden-Haftpflicht, oft Öltankversicherung genannt ^[3]. Laut Stiftung Warentest sind oberirdische Tanks im Gebäude bis 5.000 Liter in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht meist mitversichert. Bei unterirdischen oder großen Tanks kann eine eigene Gewässerschaden-Haftpflicht nötig sein ^[4]. Der GDV rät außerdem, Heizöltanks gegen Aufschwimmen, Überflutung und Treibgut zu sichern ^[3]. Ob ein Hochwasserschaden am Gebäude selbst versichert ist, klärt die Elementarschadenversicherung.

Was die Police sonst abdeckt

Eine Photovoltaikanlage auf dem Dach ist in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht laut Stiftung Warentest meist mitversichert, soweit es um Schäden geht, die die Anlage bei anderen anrichtet. Schäden an der Anlage selbst zahlt sie nicht ^[4]. Dafür gibt es eigene Lösungen, beschrieben unter Photovoltaikanlage versichern.

Kleinere Bauvorhaben sollten nach Ansicht der Stiftung Warentest in der Police mitversichert sein. Übersteigt die Bausumme den mitversicherten Betrag, ist eine eigene Bauherrenhaftpflicht sinnvoll ^[4]. Was diese leistet, steht unter Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung. Als Versicherungssumme empfiehlt die Stiftung Warentest mindestens 10 Millionen Euro ^[4].

Schäden am eigenen Haus deckt die Haftpflicht nicht. Ein Sturm, der das Dach abdeckt, ist ein Fall für die Wohngebäudeversicherung; der Ziegel, der dabei das Auto des Nachbarn trifft, ist ein Fall für die Haftpflicht.

Kosten auf die Mieter umlegen

Vermieter dürfen den Beitrag als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Die Betriebskostenverordnung nennt bei den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung ausdrücklich die Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug ^[5]. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.

Prüfliste für Eigentümer

1. Kläre, wie du das Grundstück nutzt: selbst bewohnt, teilweise oder ganz vermietet, unbebaut oder in einer Eigentümergemeinschaft.
2. Lies in den Bedingungen deiner Privathaftpflicht nach, welche Grundstücke und Wohnungen dort eingeschlossen sind.
3. Prüfe, ob ein Öltank vorhanden ist, wo er steht und wie viel er fasst.
4. Regle den Winterdienst schriftlich, wenn du ihn auf Mieter oder einen Dienst überträgst.
5. Melde dem Versicherer Änderungen wie eine neue Vermietung, einen Anbau oder eine Photovoltaikanlage. Nach den GDV-Musterbedingungen sind neue Risiken zunächst im Umfang des bestehenden Vertrags mitversichert. Fordert der Versicherer zur Anzeige auf und meldest du das neue Risiko nicht innerhalb eines Monats, entfällt der Schutz dafür rückwirkend ab dessen Entstehung ^[10].

Wer ein Haus kauft, sollte diese Punkte gleich mit klären. Welche Verträge beim Kauf sonst wichtig sind, steht unter Hauskauf: welche Versicherungen du brauchst. Einen Versicherungsfall musst du dem Haftpflichtversicherer nach den GDV-Musterbedingungen innerhalb einer Woche anzeigen, auch wenn noch kein Anspruch erhoben wurde ^[10]. Verletzt du eine solche Pflicht nach dem Schaden vorsätzlich, ist der Versicherer leistungsfrei; bei grober Fahrlässigkeit darf er seine Leistung nach der Schwere des Verschuldens kürzen. Bei Auskunfts- und Aufklärungspflichten gilt das nur, wenn er dich durch gesonderte Mitteilung in Textform auf diese Folge hingewiesen hat (§ 28 Abs. 2 bis 4 VVG) ^[11].

1. Gesetz § 836 BGB: Haftung des Grundstücksbesitzers. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Stand ohne Datum. abgerufen am 29.10.2026
2. Organisation Räum- und Streupflicht: Wer haftet bei Eis und Schnee auf Gehwegen?. Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (dieversicherer.de). Stand 07.01.2026. abgerufen am 29.10.2026
3. Organisation Die 5 wichtigsten Versicherungen für Hausbesitzer. Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (dieversicherer.de). Stand 04.10.2022. abgerufen am 29.10.2026
4. Organisation Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht: Diese Police brauchen Vermieter. Stiftung Warentest. Stand 17.04.2024. abgerufen am 29.10.2026
5. Gesetz § 2 Betriebskostenverordnung: Aufstellung der Betriebskosten. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Stand ohne Datum. abgerufen am 29.10.2026
6. Gesetz § 89 Wasserhaushaltsgesetz: Haftung für Änderungen der Wasserbeschaffenheit. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Stand ohne Datum. abgerufen am 29.10.2026
7. Gesetz § 838 BGB: Haftung des Gebäudeunterhaltungspflichtigen. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Stand ohne Datum. abgerufen am 29.10.2026
8. Organisation Schadenersatz: Besitzer haften für Baum. Stiftung Warentest. Stand 17.12.2002. abgerufen am 29.10.2026
9. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.01.2002, 4 U 73/01 (amtlicher Leitsatz, Tenor und Sachverhalt). Haufe. Stand 15.01.2002. abgerufen am 29.10.2026
10. Organisation Allgemeine Versicherungsbedingungen für die Private Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (AVB Private HuG HV), Musterbedingungen. Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft. Stand Mai 2020. abgerufen am 29.10.2026
11. Gesetz § 28 VVG: Verletzung einer vertraglichen Obliegenheit. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Stand ohne Datum. abgerufen am 29.10.2026

Zuletzt geprüft am 29.10.2026, nächste Prüfung spätestens im Oktober 2027. Fehler entdeckt? Schreib uns.