Hauskauf: welche Versicherungen du ab dem Eigentum brauchst

Mit dem Kauf eines Hauses übernimmst du Risiken, die vorher beim Verkäufer lagen. Brennt das Dach ab oder platzt im Winter eine Leitung, trägst du den Schaden am Gebäude. Rutscht ein Passant auf deinem ungestreuten Weg aus, richtet sich die Forderung an dich. Und meist läuft ein Kredit, der über viele Jahre bedient werden muss. Diese Seite ordnet die Versicherungen, die rund um den Kauf eines selbst genutzten Hauses oder einer Eigentumswohnung wichtig werden, und zeigt, an welcher Stelle im Kaufablauf du dich um welche kümmerst. Sie vergleicht keine Tarife und empfiehlt keinen Anbieter.

Die Wohngebäudeversicherung geht auf dich über

Die Verbraucherzentrale nennt die Wohngebäudeversicherung für Eigentümer unverzichtbar ^[11]. Sie ersetzt Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser, Sturm ab Windstärke 8 und Hagel ^[1]. Beim Hauskauf musst du sie nicht neu abschließen, denn sie ist schon da. Verkauft der Eigentümer das versicherte Haus, tritt der Erwerber nach § 95 VVG an seiner Stelle in die Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Vertrag während der Dauer seines Eigentums ergeben ^[2]. Für den Beitrag der laufenden Versicherungsperiode haften Verkäufer und Käufer gemeinsam; der Versicherer kann also jeden von beiden für den vollen Betrag in Anspruch nehmen ^[2]. Die Verbraucherzentrale rät, schriftlich zu vereinbaren, wer welchen Anteil zahlt ^[1]. Der Kaufvertrag ist dafür der naheliegende Ort.

Du darfst den übernommenen Vertrag kündigen, entweder mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode. Das Recht erlischt, wenn du es nicht innerhalb eines Monats nach dem Erwerb nutzt ^[3]. Die Verbraucherzentrale rechnet diesen Monat ab der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ^[1]. Wusstest du nichts von der Versicherung, beginnt die Frist erst, wenn du davon erfährst ^[3]. Auch der Versicherer kann dir mit einer Frist von einem Monat kündigen, und zwar innerhalb eines Monats, nachdem er vom Verkauf erfahren hat ^[3]. Kündigt der Versicherer oder kündigst du, bleibt der Verkäufer zur Zahlung der Prämie verpflichtet, und du haftest dafür nicht ^[3].

Die Leistungsfreiheit nach § 97 VVG greift nur, wenn der Versicherer den Vertrag mit dir als Käufer nicht geschlossen hätte. Sie entfällt, wenn er vom Verkauf schon wusste oder die Frist für seine eigene Kündigung abgelaufen war, ohne dass er gekündigt hat ^[4]. Sicher bist du, wenn Verkäufer oder Käufer den Verkauf sofort melden.

Den übernommenen Vertrag prüfen

Ob du den Vertrag des Verkäufers behältst, entscheidest du nach seinem Inhalt. Die Verbraucherzentrale empfiehlt eine gleitende Neuwertversicherung, deren Summe sich an die Baupreise anpasst und meist nach der Wohnfläche berechnet wird ^[1]. Von Verfahren über einen Baupreisindex oder die "Versicherungssumme 1914" rät sie ab, weil sie schwer zu durchschauen sind und oft zu einer Unterversicherung führen ^[1]. Wie sich eine Unterversicherung auswirkt, zeigt ihr Beispiel: Ist ein Haus mit 500.000 Euro versichert, aber 1.000.000 Euro wert, zahlt der Versicherer bei einem Schaden von 100.000 Euro nur 50.000 Euro ^[1].

Vier Punkte lohnen einen genauen Blick. Stimmt die angegebene Wohnfläche, auch nach einem ausgebauten Dachgeschoss oder einem Anbau? Ist ein Elementarschutz enthalten? Gerade ältere Wohngebäudeverträge enthalten ihn häufig nicht ^[5]. Gibt es eine Photovoltaikanlage auf dem Dach, und ist sie mitversichert? Und läuft der Vertrag noch länger als drei Jahre? Dann kannst du ihn ohnehin zum Ende des dritten oder jedes folgenden Jahres mit meist drei Monaten Frist kündigen ^[1]. Einzelheiten zu den Bausteinen stehen unter Wohngebäudeversicherung.

Mach dich außerdem früh mit dem Haus vertraut, bevor der erste Schaden passiert. Die Verbraucherzentrale rät, einen Schaden sofort zu melden und so gering wie möglich zu halten: bei einem Leitungswasserschaden sofort den Haupthahn schließen, gefrorene Leitungen nur von einem Fachbetrieb auftauen lassen und Fotos vom Schaden machen ^[1]. Wo der Haupthahn sitzt, weißt du nach dem Einzug am besten schon am ersten Tag.

Elementarschutz gegen Starkregen und Hochwasser

Viele Gebäudeversicherungen schließen Starkregen, Grund- und Hochwasser aus. Die Verbraucherzentrale empfiehlt den Elementarschutz als Zusatz, weil das Risiko einer Überschwemmung für jedes Gebäude besteht ^[1]. Zu den Gefahren zählen unter anderem Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdrutsch, Schneedruck und Lawinen ^[1]. Einzeln kaufen kannst du den Schutz nicht; es gibt ihn nur als Baustein zur Wohngebäude- oder Hausratversicherung ^[5]. Für das Gebäude und für die Einrichtung brauchst du jeweils einen eigenen Baustein. Welche Gefahren genau gedeckt sind und welche Ausschlüsse gelten, erklärt Elementarschadenversicherung.

Haftpflicht für Haus und Grundstück

Als Eigentümer bist du für die Sicherheit auf deinem Grundstück verantwortlich, vom Gehweg im Winter bis zum Baum am Zaun. Für ein Einfamilienhaus, das du selbst bewohnst, reicht nach Angaben des Gesamtverbands der Versicherer in der Regel die Privathaftpflicht ^[5]. Die Verbraucherzentrale bestätigt, dass selbst genutzte Eigentumswohnungen und Ferienhäuser in der Privathaftpflicht versichert sind ^[6]. Eine eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht brauchst du, wenn du vermietest, etwa bei einer größeren Einliegerwohnung, oder wenn du ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück besitzt ^[5]. Mehr dazu steht unter Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Eine Ausnahme ist der Heizöltank. Viele private Haftpflichtverträge decken oberirdische und teils auch unterirdische Tanks bis 5.000 Liter; für größere Tanks kann eine Gewässerschaden-Haftpflicht nötig sein ^[6]. Der Gesamtverband der Versicherer empfiehlt sie für Häuser mit Öltank, weil sie bei auslaufendem Öl und verunreinigtem Erdreich greift ^[5]. Gehört eine Photovoltaikanlage zum Haus, ist je nach Anlage eine Erweiterung der Privathaftpflicht oder eine eigene Betreiberhaftpflicht möglich ^[6]. Was für Solaranlagen sonst gilt, steht unter Photovoltaikanlage versichern.

Eigentumswohnung: was die Gemeinschaft versichert

Kaufst du eine Wohnung, ist die Lage anders. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft gehört es nach § 19 WEG, das gemeinschaftliche Eigentum angemessen zum Neuwert zu versichern und die Eigentümer gegen Haftpflichtansprüche aus Haus- und Grundbesitz abzusichern ^[10]. Diese Verträge schließt die Gemeinschaft für alle Eigentümer ab. Vor dem Kauf kannst du dir von der Verwaltung zeigen lassen, welche Verträge bestehen. Für deine eigene Wohnung kümmerst du dich weiter um Hausrat und Privathaftpflicht; Schäden am Gemeinschaftseigentum, die du als Eigentümer verursachst, deckt die Privathaftpflicht nach den Angaben der Verbraucherzentrale ab ^[6].

Hausrat beim Umzug ins eigene Haus

Die Hausratversicherung ziehst du mit um. Nach den Musterbedingungen des Gesamtverbands geht der Schutz auf die neue Wohnung über; während des Umzugs sind beide Wohnungen versichert ^[9]. Den Wohnungswechsel musst du spätestens bei Umzugsbeginn melden und dabei die neue Wohnfläche in Quadratmetern angeben ^[9]. Ändern sich Wohnfläche oder Wert des Hausrats und passt du den Vertrag nicht an, kann eine Unterversicherung entstehen ^[9]. Ein Haus hat oft mehr Fläche als die alte Mietwohnung, dazu Keller, Garage und Gartengeräte. Gelten am neuen Ort höhere Beitragssätze, darfst du den Vertrag kündigen ^[9].

Umbau und Sanierung vor dem Einzug

Viele Käufer bauen um, bevor sie einziehen. Als Bauherr trägst du die Verantwortung für die Sicherheit auf der Baustelle, auch wenn Fachfirmen arbeiten ^[7]. Eine Bauherrenhaftpflicht deckt Schäden an Dritten, etwa durch ein umstürzendes Gerüst ^[7]. Bei kleineren Vorhaben kann die Privathaftpflicht genügen; die Verbraucherzentrale nennt als Mindeststandard eine Erweiterung auf eine Bausumme von mindestens 100.000 Euro ^[6]. Die Bauleistungsversicherung ersetzt unvorhersehbare Schäden am Bauwerk selbst und umfasst auch den Umbau ^[7]. Helfen Freunde oder Verwandte mit, sind sie nicht automatisch gesetzlich unfallversichert; der Gesamtverband verweist auf ein Urteil, das den Schutz für einen helfenden Bruder verneint hat ^[7]. Einzelheiten stehen unter Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung.

Kredit und Familie absichern

Stirbt einer der Käufer, läuft der Kredit weiter. Die Verbraucherzentrale empfiehlt für Kredite eine Risikolebensversicherung mit fallender Summe, die mit der Tilgung sinkt; Darlehens- und Versicherungssumme sollten dabei gleich hoch sein ^[8]. Weil nur das Todesfallrisiko versichert ist, bleibt der Beitrag vergleichsweise niedrig ^[8]. Bei Paaren, die gemeinsam kaufen, betrifft das nach unserer Einschätzung beide, wenn die Rate nur mit beiden Einkommen tragbar ist.

Von Restschuldversicherungen, die Banken zu Ratenkrediten anbieten, raten die Verbraucherzentralen meist ab. Sie seien teuer, enthielten viele Ausschlüsse und leisteten selten; als Alternativen nennt die Verbraucherzentrale die Risikoleben- und die Berufsunfähigkeitsversicherung ^[12]. Seit dem 02.01.2025 darf eine Restschuldversicherung frühestens eine Woche nach dem Kreditvertrag abgeschlossen werden ^[12]. Wie die Risikolebensversicherung funktioniert, steht unter Risikolebensversicherung; die Absicherung des Einkommens unter Berufsunfähigkeitsversicherung.

Was du wann erledigst

Die Fristen stammen aus § 96 und § 97 VVG und den Musterbedingungen für die Hausratversicherung ^{[3, 4, 9]}. Die Reihenfolge der übrigen Schritte ist unser Vorschlag. Wie du den übernommenen Vertrag kündigst, falls du wechseln willst, steht bei unserer Schwesterseite unter Wohngebäudeversicherung kündigen. Kündige erst, wenn der neue Vertrag sicher beginnt.

1. Organisation Wohngebäudeversicherung: für Hausbesitzer:innen ein absolutes Muss. Verbraucherzentrale. Stand 10.08.2026. abgerufen am 29.10.2026
2. Gesetz § 95 VVG: Veräußerung der versicherten Sache. Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. Stand aktuelle Fassung. abgerufen am 29.10.2026
3. Gesetz § 96 VVG: Kündigung nach Veräußerung. Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. Stand aktuelle Fassung. abgerufen am 29.10.2026
4. Gesetz § 97 VVG: Anzeige der Veräußerung. Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. Stand aktuelle Fassung. abgerufen am 29.10.2026
5. Organisation Die 5 wichtigsten Versicherungen für Hausbesitzer. Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (dieversicherer.de). Stand 04.10.2022. abgerufen am 29.10.2026
6. Organisation Private Haftpflichtversicherung: Ein absolutes Muss für alle!. Verbraucherzentrale. Stand 07.10.2026. abgerufen am 29.10.2026
7. Organisation Die 5 wichtigsten Versicherungen für Bauherren. Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (dieversicherer.de). Stand 05.01.2022. abgerufen am 29.10.2026
8. Organisation Risiko-Lebensversicherung: Schutz im Todesfall. Verbraucherzentrale. Stand 16.02.2026. abgerufen am 29.10.2026
9. Organisation Allgemeine Hausrat Versicherungsbedingungen (VHB 2022, Quadratmetermodell), Abschnitt A 16. Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV). Stand 2022. abgerufen am 29.10.2026
10. Gesetz § 19 WEG: Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss. Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de. Stand aktuelle Fassung. abgerufen am 29.10.2026
11. Organisation Welche Versicherung brauche ich?. Verbraucherzentrale. Stand 20.01.2025. abgerufen am 29.10.2026
12. Organisation Restschuldversicherungen sind teuer und leisten nur wenig. Verbraucherzentrale. Stand 22.09.2026. abgerufen am 29.10.2026

Zuletzt geprüft am 29.10.2026, nächste Prüfung spätestens im Oktober 2027. Fehler entdeckt? Schreib uns.